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行业|房地产商转战园区市场后,在园区拓展中需要注意哪些问题?

来源:产城规划 2019-01-11 21:53:01 浏览量:181 加入自媒体

刚刚进入园区市场的工作人员,对于经常所提到的园区拓展、委托代理、园区开发建设与运营等园区基本知识时常未有一个较为清晰的概念。

而对于那些进入园区市场已有些时日的工作人员,则更是忽略了园区项目最初的拓展环节。笔者在近期所参加的活动中了解到,多数的房地产商转型做产业园,起初都是兴致勃勃,但是在进行园区开发建设过程中,才发现,园区拓展也并非是一件容易的事情。主要在于,一开始这些房地产商就并未将此环节考虑进去,从而迫使大部分房地产商转型园区市场之后,不断寻找拥有拓展实力的企业或公司合作。

事实上,园区从最初的土地拓展,到园区招商引资,再到园区开发建设,投入运营,其中,任何一个环节都不能少。园区拓展更是其中重要的一个环节。据相关业界人士所称,拓展工作做好了,拿到好地,就相当于园区项目成功了一半。

通常来说,拓展一二线城市的土地最为实用,不仅能吸引来一大批的优秀产业,同时,也能助力当地经济的发展。但就是在土地拓展这件事情上面临着诸多的难题。对于大多数的房地产商而言,即使转型产业园开发,在拓展土地这块,土地的非完全市场化,也让他们面临着被政府拒之门外的风险,因为房地产最近几年在面临不断调控的基础上,房地产商仿佛不再那么好拿地了。

另一方面,还由于房地产商还不那么熟悉园区市场,对于产业园区的定位、园区选址等方面经验不足,尤其在土地拓展这一环节,更是忽略掉,导致园区选址与园区市场需求发生了错位,最终荒废了大量的产业园区。

此外,很多房地产商转型之后,即使能被一些三四线政府的热情所吸引,但是这些政府往往在一个三线城市下面的小镇、或者四线城市中心,周围经济不具备开发产业园的条件,那么,即便产业园建立成功了,在招商引资这块,也面临着巨大的难题,最后产业园只能面临崩盘的局面。

所以房地产商转型成为园区开发商或运营商之后,一定要在政府和市场之间寻求一个平衡点,一方面不能因为政府给地就完全不顾及市场需求,另一方面,还不能够因为市场需求什么就一股脑去找政府,因为不是每块地都能顺利拿下,也不是每个区域的用地需求都是按照政府所规划的那样走。

那么综合来说,园区在拓展中应该注意哪些问题呢?

首先,应该是政策和区位。市场应该了解中国八大国家级城市,北京、上海、广州、天津、武汉、重庆、成都、郑州等地区的区位优势,以及围绕着这些区域所形成的城市群所下发的相关政策文件。正常情况下,政府对区域的产业发展都有一个大致的引导性,对于真正为园区服务的开发商,跟着政府政策走,将能够拿到更多的优势地块。

其次,尽管第一点已经有所提及,但是一个常识仍然要注意,争取拿下一二线的优势地块,对于三四线城市的产业园项目,尽量少做。按照国家“十三五”规划,高新技术产业,尤其是战略新兴产业将是一二线城市所集中发展的产业方向。由此,园区在拓展方向上,可多从这方面出发,在沟通中可围绕着积极打造一些高新技术产业园、金融创新型园区等服务于战略新兴产业园的话题进行交流,以增强拿地几率。

第三,不能为了拿地而拿地。很多时候,由于有一些园区是属于政府名下的,但是政府为了方便管理和运营,全面委托给下面的开发商或者运营商以进行开发建设、招商引资、运营等一系列工作,但是有些开发商或者运营商为了从中赚取一笔,硬着头皮答应下来,最后却并未按照要求导入相关的产业和配套设施,最后只能发展成为一个烂摊子。

最后,一句话,还是要具有园区开发与建设的真正实力,这是就自身所言。园区开发不像普通的住房开发,周期相对短一些,园区开发一定是大量的硬性和软性投资,且周期又长,房地产商转型做园区开发,一定要考虑到这个问题,才好方便进行选址。否则,园区拓展成功了,后面的开发建设也难以按照最初设想顺利进行。

当然以上只是就拓展提出的一些基本观点,园区的选址、规划、建设、运营、招商引资,其实是一个链条式的发展,不能单纯说,在进行园区拓展的过程中,就仅仅只是考虑到要选一块地。至于做什么,开发成什么样,如何开发等,通常都应该首先有成熟的考虑才去进行选址,而非盲目选址。所以才会避免出现以上所提到的几点问题。当然,更多的是园区开发则是这样的一个实际情况,开发商偶然拿到一块好地或者是有机会拿到一块地,就按照自己一厢情愿的规划去进行,最后就会出现以上各种问题。

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