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都市圈观察丨存量时代不动产投资价值区域在哪里——来自日本的经验与启示

来源:华夏幸福产业研究院 2019-07-04 11:07:14 浏览量:192 加入自媒体

历经泡沫破灭的洗礼,日本不动产市场踏上了缓慢复苏之路,呈现出了市场最本质的成色。本文总结了近年来日本不动产的“三化”特征,希望能够借他山之石,琢己身之玉。

Photo by arto marttinen on unsplash

01

空间都市圈化

地区空置率两极分化,居民持续向都市圈集中。日本空置率最高的10个地区中,有9个地区位于非都市圈区域;而空置率最低的10个地区中,6个地区属于三大都市圈。从近两次统计调查的结果可以看出,空置率高的10个地区有8个地区的空置率在继续升高;相反,空置率低的10个地区只有2个地区的空置率升高,并且这两个地区均位于非都市圈区域。尽管近5年日本全国总人口负增长,三大都市圈对居民的吸引力仍在提升。

资料来源:日本统计局,华夏幸福产业研究院

全国新房开工东京都市圈独占3成,三大都市圈占比过半。日本每年新屋开工户数从高点的160万户以上降至低点79万户(2009年),近几年有小幅回升,但是距90年代的高点已不可企及。虽然总量呈趋势性下降,但是结构性机会凸显——都市圈占比持续在5成以上。三大都市圈中,东京圈是都市圈中的核心都市圈,这一核心都市圈的新开工占比超过30%。

资料来源:日本不动产研究所,华夏幸福产业研究院

02

增值区位核心化

核心区与核心区的核心地段土地增值潜力大。东京都市圈包括一都三县,一都(尤其是东京23区)为东京圈的核心区域。从90年代的土地泡沫破灭至今,东京都地价稳步回升,而三县地价经历长期下跌后刚刚企稳,复苏过程缓慢。与三县这样的非核心区相比,作为核心区的东京都的土地增值潜力更大。从核心区内部来看,作为东京都CBD的银座表现显著优于其所在的中央区,即核心地段的土地升值空间巨大。

资料来源:日本国土交通省,华夏幸福产业研究院

资料来源:日本国土交通省,华夏幸福产业研究院

区位距都心越近或者产业发展越好,土地保值增值能力越强。将东京23区拆解来看,可以看到距都心越近的区域,地价涨幅越大。同样的规律也适用于神奈川县和埼玉县,距都心越近,地价跌幅越小。拆解千叶县时发现,空港(成田)、临海工业区(君津、木更津、市原)的地价跌幅小于部分距都心更近的区域。这表明除了区位距离之外,产业发展是影响土地抗跌性的另一个重要因素。

资料来源:日本国土交通省,华夏幸福产业研究院

资料来源:日本国土交通省,华夏幸福产业研究院

03

市场存量化

全国住房存量增速不断降低,空置率创新高。近半个多世纪以来,日本的住房存量变化可大致分为三个阶段——高速增长(1983年以前),中速增长(1983-2003年),低速增长(2003年至今)。高速增长的动力源自战后住房市场的供不应求,中速增长对应了房地产泡沫起落的二十年,低速增长的起始与日本总人口增长的停滞基本吻合。2018年,日本全国家庭户数5800万户,住房存量6242万套,套户比超过1.07,与之对应的是住房空置率达到了13.6%的新高。

资料来源:日本统计局,华夏幸福产业研究院

新房销量趋势性下行,二手房成交持续增长。与住房存量的变化相对应,新建公寓的销量以2005年为拐点,尔后开始趋势性下行。伴随新房市场的低位徘徊,二手房成交活跃度不断攀升,都市圈不动产市场迈入存量时代。2014年起,东京圈和大阪圈的二手公寓成交量开始超过新建公寓。2018年,东京圈和大阪圈的二手公寓成交量分别是新建公寓成交的1.6倍和1.1倍。

资料来源:日本不动产经济研究所,华夏幸福产业研究院

04

对中国的启示

得都市圈者得未来。与日本相比,尽管中国有更大的人口基数和增长潜力,但是依然难以支撑所有区域市场向好。未来的不动产市场,区域分化必将不断加剧。未来,城镇化新增人口的三分之二将集中在都市圈,得都市圈者得未来。

聚焦优质资产方能穿越周期。除了区域分化,都市圈内部也将加速重构,圈层分异将带来新的机会与挑战。随着全面开花红利时期的远去,只有抓住核心资产的“差异性增值红利”,方能从容穿越周期。

存量时代的到来不可阻挡。除了一线城市和个别强二线城市之外,中国不动产市场整体仍然是增量市场为主导,并且这种主导态势在短期内会延续。拼抢增量市场的蛋糕是当下多数房企的生存之道。从中长期来看,存量化趋势不可逆,存量市场未来必将成为重要赛道和战场。

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